Cinco Días - Madrid - 07/02/2011
El debate está en la calle, en las redes sociales y, por supuesto, en los medios de comunicación. Pese a ser legal, ¿es moralmente reprochable que una familia que ha entregado su casa al banco por no poder pagarla deba seguir abonando las letras porque el piso se ha depreciado tanto que su valor no cubre la deuda pendiente?
Pues es bastante discutible, admiten los expertos. Lo que nadie duda es que gracias al sistema garantista español, más ciudadanos han logrado acceder a un préstamo hipotecario y, sobre todo, a un coste razonable (entendiendo como tal los tipos de interés y no el precio de la vivienda). De haber sucumbido a las reglas que rigen en otros mercados, como el de EE UU donde la entrega del piso da por liquidada la deuda, los créditos serían más caros y mucho más exigentes.
Luego, los expertos consultados concluyen que pese a solucionar un problema muy sensible para la población, habría impedido la compra de casa a una abultada mayoría. Entonces, ¿hay margen para llevar a cabo alguna reforma de la legislación actual sin generar fuertes sobresaltos? Sin duda.
Cláusulas abusivas e interés de demora
Desde el Colegio de Registradores de la Propiedad aseguran que deberían estudiarse algunas iniciativas encaminadas a mejorar la posición de los consumidores, conscientes de que todas tienen pros y contras, tal y como reconoce Luis Fernández del Pozo. Una de las recomendaciones de este organismo es la implantación urgente de un sistema oficial de subastas electrónicas de fincas hipotecadas. Consistiría en una plataforma a la que podrían acceder con todas las garantías los postores remotos, cuyas pujas serían transmitidas por la web. Dicha plataforma ayudaría a prevenir que las subastas quedaran desiertas por lo que los registradores llaman su clandestinidad (aquellas que solo se anuncian mediante edictos).
Pero es que además de introducir las ventajas de las nuevas tecnologías, los registradores no ocultan que en materia de subastas hay margen para introducir mejoras. Por ejemplo, en la actualidad es posible que el banco se quede una vivienda en pública subasta por el 50% del valor de tasación, la venda tiempo después a un tercero por un precio muy superior y, sin embargo, pueda seguir reclamando al ejecutado que le pague por el resto de la deuda que no saldó con el precio obtenido en la adjudicación de la subasta.
Luis Fernández del Pozo admite que existen mecanismos para evitar situaciones como esa, como es elevar el porcentaje de adjudicación de ese 50% al 75% del valor de tasación, promover la actualización de las tasaciones durante el proceso de ejecución hipotecaria o prohibir al banco que siga dirigiéndose contra el deudor si ha podido resarcirse del daño vendiendo la casa a un tercero por un valor superior.
Otra posible iniciativa planteada por los registradores es estudiar la prohibición de ciertas comisiones que sean consideradas odiosas o establecer un techo de cuantía para otras; así como limitar por ley el interés de demora. Se podría abrir un debate sobre si es o no conveniente promover una ley que ponga coto a las comisiones de apertura, cancelación anticipada, novación o estudio, entre otras. En paralelo, los expertos también creen que es necesario "limitar el impacto abusivo de ciertas cláusulas".
Entre ellas, destaca la de vencimiento anticipado que a veces se aplica por el impago de una sola cuota, por lo que podría suavizarse. De hecho, para frenar que las discrepancias que genera la letra pequeña de estos contratos acaben ante el juez, los registradores apuestan por el "control preventivo de las cláusulas abusivas" impidiendo su acceso al Registro.
Más plazo o renegociar importes, otras opciones
Durante 2010 se registraron unas 118.000 ejecuciones hipotecarias, según acaba de publicar la Agencia Negociadora citando un informe de Moody's Investor Services. Y aunque nadie niega que es una cifra relevante, apenas representa el 0,7% del mercado, ya que en la actualidad existen entre 15 y 16 millones de préstamos hipotecarios vivos. Antes de llegar a la ejecución hipotecaria, la Agencia Negociadora recomienda acordar con la entidad financiera nuevos plazos de amortización del préstamo, modificar el capital pendiente o establecer periodos de carencia en el pago de intereses. Un 30% de las ejecuciones podrían evitarse con estos mecanismos, aseguran los expertos.
Es vieja ya la reivindicación de hacer un tratamiento diferenciado de la insolvencia del deudor persona física por sobreendeudamiento dentro de la Ley Concursal o la de imitar al sistema francés que prevé la resolución de esta clase de conflictos con un mediador profesional que proponga quitas y aplazamientos razonables del pago de la deuda.
Y como asegura Luis Fernández del Pozo del Colegio de Registradores, por qué no abogar por que la familia pueda seguir en su casa en régimen de alquiler durante un periodo de gracia o recuperar la vivienda transcurrido un cierto tiempo si su situación mejora.
